Обмен квартиры
Наниматель жилого помещения (квартиры) по договору социального найма вправе осуществить обмен занимаемого им жилого помещения на другое жилое помещение, занимаемое по договору социального найма.
Обязательным условием обмена такого жилого помещения (квартиры) является получение нанимателем письменного согласия от:
- всех проживающих совместно с ним членов его семьи (в том числе временно отсутствующих);
- наймодателя, т.е. органа, с которым заключен договор социального найма;
- органов опеки и попечительства, если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя.
Органы опеки и попечительства отказывают в даче согласия на обмен в случае, этим будут нарушены права или законные интересы несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан, являющихся членами семьи нанимателя.
Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.
Отказ в обмене квартиры
Наймодатель вправе отказать в даче согласия на обмен жилыми помещениями только в случае:
- наличия условий, при которых обмен жилыми помещениями занимаемыми по договорам социального найма не допускается;
- при несоблюдении учетной нормы общей площади на каждого вселяющегося в результате обмена члена семьи.
Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями может быть оспорен нанимателем и членами его семьи в судебном порядке по правилам искового производства.
Пример решения суда об обязании наймодателя произвести обмен жилыми помещениями
Условия, при которых не допускается обмен жилыми помещениями (обмен квартирами), занимаемыми по договорам социального найма:
- к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
- право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
- обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
- принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
- принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
- в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.
Принудительный обмен
Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, проживающие совместно с нанимателем, вправе требовать от нанимателя обмена (размена) занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на несколько жилых помещений, находящихся в разных домах или квартирах, предоставленных также по договорам социального найма другим нанимателям.
Если между нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении (обстоятельства, препятствующие в силу возраста, состояния здоровья, места работы, учебы и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением).
Пример искового заявления об осуществлении принудительного обмена
Примеры решения суда об отказе в принудительном обмене: 1⇒ 2⇒
Признание обмена недействительным
Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан недействительным решением Суда, если:
- по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной;
- обмен совершен с нарушением требований, о согласии, членов семьи, наймодателя, органов опеки и попечительства;
- нарушены условия совершения обмена, предусмотренные ст. 73 Жилищного Кодекса.
В случае признания обмена недействительным стороны такого обмена подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения, при этом виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.
Пример искового заявления о признании обмена недействительным